World form Investments 2024 World form Investments 2024 World form Investments 2024 World form Investments 2024

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

Icon
Photo

Инвестиционный проект

Строительство жилого комплекса

Рассмотрим алгоритм реализации инвестиционного строительного проекта (строительство жилого комплекса) в реалиях турецкого рынка на примере реальных объектов:

Вариант 1: покупка участка земли в Анталии

Исходные данные.
Продаётся участок земли размером 10 соток.
Месторасположение: Турция, Анталия, район Коньялты.
Допустимая градостроительным управлением этажность: 6 этажей (включая нулевой);
Максимально допустимая площадь нулевого и последнего этажей в зарубежной недвижимости - 25% от общей площади здания. В нашем случае - до 250 м2.
Средние этажи по площади могут быть в 2 раза больше.
Расстояние до моря = 1 200 метров.
Стоимость объекта: 400 тыс. евро.

Анализ рынка: район Коньялты наиболее динамично развивающийся и застраиваемый в Анталии. На 1-й и 2-й линии здесь нет возможности строить, поэтому все стройки ведутся на расстоянии 1 км от моря и более. Стоимость участков земли здесь стартует от 40-50 тысяч евро за сотку. Преимущественно район застроен новыми жилыми комплексами, пользуется популярностью как у иностранцев, так и среди местного населения, хорошая инфраструктура.

  • Затраты при покупке:
    комиссия агентства платится продавцом участка и включена в цену;
  • 4% - оформление ТАПУ (от заявленной стоимости, можно занизить в 2-3 раза)
  • 300 евро за кадастровые сборы
    0,5–1% - перевод денег в Турцию
  • до 1% - затраты на нотариуса (не обязательны; рассчитываются от заявленной стоимости, можно занизить)
  • по желанию: нотариальное оформление договора с застройщиком (до 1%, но юридическая сила та же, что и без нотариуса), юридическое сопровождение,
  • независимая оценка (200 евро),
  • регистрация компании в Турции (по желанию, 1,5 - 2 тысячи евро). Наличие турецкого юр. лица ускоряет процесс покупки земли с 2-х месяцев до 10-15 дней.

ИТОГО: дополнительные затраты инвестора при покупке земли составят от 10-12 (расходы от заниженной стоимости) до 20-25 тыс. евро.

На этих затратах инвестор может и остановиться при условии подписания контракта с застройщиком, который будет вести строительные работы за свой счёт и самостоятельно нести затраты на получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и прочее. В этом случае инвестор получает часть квартир в комплексе, пропорциональную соотношению цены участка к общей стоимости реализации проекта. Второй вариант - строительство комплекса за счёт инвестора, где застройщик выступает как генподрядчик, получая оплату за свою работу.

Итак, следующий шаг - строительство на купленном участке жилого комплекса.
Общая площадь объекта: 2 400 м2
Первый (0-й) и последний (5-й) этажи по 240 м2*, а 1-4 этажи – по 480 м2.
Это обусловлено тем, что есть законодательные ограничения для всех типов недвижимости, поэтому нулевой (подвальный) и последний (терраса) этажи не должны превышать 25% от площади участка (250 м2). Однако, на средних этажах турки уходят от этого ограничения и увеличивают площадь вдвое.

Поэтажные планировки: 

  • Нулевой этаж (240 м2): 6 квартир-студио брутто-площадью по 40 м2 (нетто-площадь 33 м2);
  • 1-й - 3-й этажи (по 480 м2): на каждом этаже по 8 квартир планировки 1+1 брутто-площадью по 60 м2 (нетто-площадь 50 м2);
  • 4-й (480 м2) и 5-й (240 м2) этажи: 8 квартир-дуплексов планировки 2+1 брутто-площадью по 90 м2 (нетто-площадь 75 м2).

Итого имеем:

  • 6 квартир-студио
  • 24 апартамента 1+1
  • 8 дуплекс-апартаментов 2+1

Общая площадь здания на 38 квартир составляет 2 400 м2 брутто (2 000 м2 нетто).

Кроме того, инфраструктура комплекса предполагает наличие открытого бассейна, тренажёрного зала, сауны, парковки, теннисного стола, круглосуточной охраны и наблюдения, консьержа. Квартиры сдаются с чистовой отделкой, встроенной кухней и с санузлом.

Затраты на строительство: 

  • Затраты на строительство (строительные материалы, зарплаты работников) составят порядка 500 тысяч евро.
  • Затраты на управление проектом (включая разрешение на строительство, оценку экологического воздействия, перевод в нежилой фонд, ввод в эксплуатацию) составят 180 тысяч евро.

Таким образом, общие затраты на реализацию жилого комплекса с учётом стоимости участка составят 1,1 млн. евро.

Прибыль

6 квартир-студио по 40 = 240 тысяч евро
24 квартиры 1+1 по 60 = 1 440 тысяч евро
8 дуплекс-апартаментов 2+1 по 90 = 720 тысяч евро
Итоговая прибыль составит 2,4 млн. евро

Затраты при продаже:

  • 10% агентства недвижимости
  • 3% фронт-офис (з/п менеджеров и содержание офиса продаж, участие в выставках, брошюры, наши услуги)
  • налоги, 20% от зафиксированного дохода (покажем по минимуму, 10 тыс. евро)

Чистый доход от продажи 2.078.000 евро
Прибыль от продажи 978.000 евро
Доходность проекта = 88,9 %

АЛЬТЕРНАТИВА продаже – Аренда: 

180 – 220 тысяч евро / год (с учётом налогов 15-35% от заявленной стоимости).
Окупаемость проекта за счёт аренды – 5-6 лет.

Порядок действий (схема процесса): 
1. Регистрация фирмы, оформление сделки и получение ТАПУ, подписание договора с застройщиком – 1 месяц
2. Разработка проекта в 3D застройщиком – 1 месяц
3. Получение разрешения на строительство и старт продаж – 1 месяц
4. Постройка жилого комплекса с отделкой – 7-9 месяцев
5. Продажа площадей – в течение срока строительства и 4-6 месяцев после его завершения.
ИТОГО: 10-12 месяцев.

Вариант 2: покупка участка земли в Алании 

Суть проекта аналогична 1-му рассмотренному варианту.
На продажу выставлен участок земли площадью 21,36 сотки. Есть разрешение на строительство жилого комплекса на 12 этажей. Проект также есть!
Проект предусматривает 2 варианта:

  • 11 апартаментов 1+1 и 44 апартамента 2+1
  • 99 апартаментов 1+1

Дополнительно оба варианта предусматривают наличие 700 м2 торговых площадей, которые можно использовать под магазины. Проект предусматривает открытый и крытый бассейны, хамам, сауну, фитнес-зал, детскую площадку, стоянку для машин, wi-fi.
До моря – 250 метров.
Месторасположение: город Алания, район Махмутлар.
Цена участка – 1 млн. евро.
Дополнительные затраты на оформление участка: 20-40 тысяч евро.
Стоимость строительства и совокупные затраты на управление проектом: 1.3 млн. евро.
При средней цене продажи квартиры 1+1 на уровне 55 тысяч евро для проекта на 99 квартир 1+1 валовый доход составит 5.445.000 евро.
За вычетом затрат при продаже, которые могут составить до 15% (817 тысяч евро), чистый доход от продажи составит 4.628.000 евро
Прибыль от продажи 2.288.000 евро
Расчётная доходность проекта = 97,8 %.
Срок реализации проекта – до 1,5 лет.

Вариант 3: покупка действующего апарт-отеля

Месторасположение: Турция, Алания, 3 км до центра, 400 м до моря, рядом РЦ и MetroMarket
Этажность: 5 этажей (1-й – ресепшин и магазины; 2-5-й - апартаменты).
Участок под зданием: в здании 58 апартаментов (1+1) площадью 55 – 60 м2, свой пляж, бассейн. Состояние постройки: нормальное, нужен ремонт.

Стоимость объекта: 1,5 млн. евро
Анализ рынка: цена объекта незначительно ниже среднерыночной

Суть проекта: реконструкция здания и продажа первого этажа в качестве коммерческих площадей, остальных этажей – поквартирно.
Стоимость реконструкции: 150 т. Евро

Дополнительные затраты при покупке:

  • 3% - комиссия агенства
  • 4% - оформление ТАПУ (от заявленной стоимости, можно занизить) - 300 евро за кадастровые сборы + страховка от землетрясений (DASK)
  • 0,5–1% - перевод денег в Турцию
  • 1% - затраты на нотариуса (от заявленной стоимости, можно занизить)
  • 0,2% / год – налог на жилую недвижимость
  • По желанию: юристы, независимая оценка, регистрация компании в Турции.
  • перевод в жилой фонд, ввод квартир в эксплуатацию – ок. 10 тыс. евро.

ИТОГО: дополнительные затраты составят от 100 до 150 тыс. евро

Общие затраты = 1,8 млн. евро
Продажная цена квартир после реконструкции: от 45 тыс. евро
Продажная цена коммерческих площадей – 600 тыс. евро.
Валовый доход = (58*45+600) = 3 210 тыс. евро.

Прибыль = (Валовый доход – 12% агентствам) – затраты – налоги (до 10 тыс.) = 1 015 тыс. евро.
Срок реализации: 12-18 месяцев.
Доходность = 56,4 %.

Ниже представлена сравнительная таблица рентабельности (инвестиции и прибыль в тыс. евро) по этим 3-м инвестиционным проектам:

picture

заказать услугу
Icon
Март 2024 82,900 - 1,250,000 €
Ищете недвижимость для инвестиций?

Рассмотрите ликвидную, курортную и растущую в цене недвижимость у моря в солнечной Алании, Турция!
Зарабатывайте 15-40% на перепродаже или до 12% годовых на аренде.
Алания — выбор №1 от Hayat Estate для успешных инвестиций.

Скачайте каталог Топ-15 новостроек Алании

    Нажимая на кнопку, Вы соглашаетеесь с обработкой ваших персональных данных согласно Политики конфиденциальности компании

    Март 2024 82,900 - 1,250,000 €