Основные отличия в строительстве в Украине / России и за рубежом

Инвестиции в недвижимость давно стали одним из самых популярных инструментов сохранения и преумножения средств. Есть разные варианты покупки недвижимости: можно приобрести готовое жилье и сдавать его в аренду, можно сыграть на восстановлении рынка, а можно проинвестировать в строящийся проект и заработать за счет роста готовности объекта и получить доход в виде спекулятивной составляющей. С какими сложностями может столкнуться категория инвесторов, которая выбирает последний вариант? Как отличаются условия инвестирования, порядок, а также степень защиты инвесторов государством в странах СНГ и странах западной Европы? Здесь мы хотим ответить на эти вопросы и дать исчерпывающую информацию начинающим и будущим инвесторам.

Существует три основных фактора, влияющие на выбор инвестора при покупке недвижимости на ранних этапах строительства:

• Гарантии завершения проекта;
• Качество объекта;
• Потенциал роста рынка недвижимости в регионе.

Гарантия завершения проекта

В Украине не существует четкого механизма контроля за девелоперами: есть компании, которые работают на основании документов физических лиц предпринимателей для уменьшения налоговых платежей, большинство строит исключительно за счет капитала мелкого (покупка до 5 квартир) и среднего (покупка от 5 до 10 квартир) инвестора, причем первая категория преобладает. Все средства инвесторы отправляют на счет застройщика. Большой проблемой для рынка является отсутствие идентификации реального бенефициара компании-застройщика, который бы отвечал за деньги инвесторов. Как только девелоперы получают необходимое количество средств для начала строительства, они повышают цены. Это создает зависимость от инвесторов. Существует большое количество объектов, строительство которых начинается без должных разрешительных документов, без коммуникаций. Часто строительство задерживается на срок от 6 до 12 месяцев, только по одному Киеву на начало 2018 года насчитывается более 200 недостроенных многоквартирных домов.

Практика строительства, которая устоялась в странах СНГ, является совершенно неприемлемой для стран остального мира, основными характеристиками которых являются:

• жесткий контроль государства за соблюдением заявленных сроков введения в эксплуатацию недвижимости. Все девелоперы получают лицензию на постройку каждого нового объекта;
• получение средств застройщиком на специальный трастовый фонд в банке, доступ к этому фонду открывается лишь после окончания строительства, а значит застройщик не зависим от средств инвестора.

Качество объекта

В странах СНГ наибольшим спросом пользуются объекты сегмента эконом, в которых девелоперы сокращают затраты на строительные материалы. Это приводит к низкой энергоэффективности, сокращению срока эксплуатации, необходимости чаще проводить ремонт или реконструкцию. Лишь единицы среди застройщиков уделяют должное внимание инфраструктуре и социальным объектам: школам, детским садам, больницам. Квартиры сдаются в черновой отделке, под ремонт. Максимум на что стоит рассчитывать – разведение электрики и конвекторы отопления. Все эти проблемы сказываются на стоимости эксплуатации объекта, что в условиях растущих тарифов и стоимости материалов может иметь серьезное влияние на эксплуатационные расходы.

В Западных странах уделяется должное внимание энергоэффективности: каждый строящийся объект имеет сертификат принадлежности к определенному типу, на основании которого можно понимать стоимость затрат на энергоресурсы. В последние годы все больше объектов строится с использованием альтернативных источников энергии, что значительно уменьшает стоимость эксплуатации объектов. Существуют нормы, которые обязуют строительные компании обеспечивать объекты подземными паркингами, объектами инфраструктуры. Часто сам муниципалитет выделяет средства для постройки школ и дошкольных учреждений на территории комплексной жилой застройки.

Одним из самых ключевых моментов является то, что практически все квартиры сдаются с ремонтом, встроенной кухней и полностью обустроенными санузлами. Это существенно снижает затраты будущих собственников недвижимости, так как цена материалов для девелоперов при покупке крупным оптом всегда будет сильно отличаться от розничной. Аналогичная ситуация наблюдается и со специалистами, выполняющими внутренние отделочные работы: наемный сотрудник, который обеспечен работой застройщиком стоит дешевле бригады, которая будет выполнять ремонт в отдельной квартире.

Потенциал роста рынка недвижимости в регионе

Еще одним фактором, влияющим на интерес инвестора, является экономическое обоснование и стабильность валюты. В странах СНГ в последнее время все чаще происходят серьезные витки инфляции, которые не позволяют с уверенностью смотреть в будущее даже на срок одного строительного цикла (1,5-2 года). Возникают ситуации, когда инвестор при покупке на начальном этапе с учетом всех рисков в конце стройки не может продать объект недвижимости даже с минимальным доходом в твердой американской валюте. Данная ситуация хорошо заметна на рынках недвижимости России, Казахстана и Украины, валюты которых в период с 2013 по 2017 год существенно сдали свои позиции. С одной стороны, это дало возможность покупателям, которые ждали удачного момента и хранили средства в долларах США, купить объекты по заниженной стоимости, с другой стороны, разочарованные инвесторы пересматривают свои взгляды на вложение средств в девелопмент, что создает дополнительное давление на застройщиков, ориентированных на инвесторов, а соответственно, и на рынок в целом.

Экономика европейских стран более прогнозируемая, валюты более сильные. Это говорит о том, что тут невозможно рассчитывать на сверхприбыль, но стабильный невысокий доход становится все более трендовым направлением по сравнению с высокорисковыми инвестициями.

Если подвести итоги, то стоит отметить самые важные моменты:

1. За пределами СНГ инвесторы в строящуюся недвижимость уверены в том, что их капитал более защищен государством;
2. Девелоперы предлагают решения проблем энергоэффективности, социальной инфраструктуры, а также подходят к вопросу ремонта более практично;
3. За счет стабильной экономики возможно построить прогнозируемую модель инвестирования.