Контрасты в квадрате: тренды глобального рынка недвижимости-2017

2016 год характеризовался переформатированием финансовых рынков на глобальном уровне, активизацией борьбы с офшорами и мер, направленных на повышение чистоты капиталов. В украинских реалиях к этим факторам добавилась нестабильность банковской системы и валютной политики государства. В таких условиях правильный выбор объекта инвестирования приобретает все большую актуальность. Одной из наиболее привлекательных сфер для вложения денег была и остается жилая недвижимость. Соучредитель, управляющий партнер международного агентства зарубежной недвижимости Hayat Estate Вячеслав Фоменко специально для Forbes проанализировал основные тренды, которые будут характерны для рынка жилья в 2017 году. В процессе сбора данных стало очевидным, что между зарубежным и отечественным рынками существует больше противоречий, чем сходства.

Стоимость квадратного метра

В большинстве стран мира недвижимость растет в цене. Этот факт подтверждают данные The Economist, отслеживающего разные факторы этого рынка в 26 странах мира. Безусловный лидер ценового роста – Турция: в целом по стране стоимость жилья за пять лет выросла на 93%, а в Стамбуле – на 140%. Буквально за два года в Турции можно заработать до 60% от суммы первоначальных вложений.В 2017 году есть все основания для сохранения этого тренда, в том числе и благодаря росту строительного сектора Турции, который уже занимает третье место после Китая и США. Стран, способных беспроигрышно конкурировать с Турцией по уровню спекулятивного дохода на квадратный метр, на сегодня нет. Блистательная Порта уже заняла третье место среди стран Европы по иностранным инвестициям в недвижимость.Хорошую динамику цен показывает Испания, в частности – Мадрид и Барселона. Небольшой рост – у Чехии и Ирландии.

В Украине в 2016 году цены на жилую недвижимость, в отличие от мировых показателей, падали. Средний отрицательный показатель по стране формировался в первую очередь за счет объектов вторичного рынка, в то время как на первичном рынке цены оставались стабильными. Эта тенденция, вероятнее всего, сохранится и в будущем году. Экономических предпосылок для стремительного роста стоимости украинской недвижимости пока нет.

Отметим, что оценивать потенциал рынка недвижимости любой страны следует в контексте общей оценки экономики и, в частности, строительного сектора.

Появление доступного жилья

Наравне с ростом стоимости квадратного метра увеличивается спрос на небольшое по метражу и доступное в цене жилье. При этом такая тенденция актуальна как для покупки, так и аренды недвижимости. В Украине, как и во многих европейских странах, рынок предлагает smart-жилье, доступное практически каждому.

Тренд обусловлен несколькими факторами. Во-первых, население крупных городов в ближайшие 20 лет, по прогнозам аналитиков, увеличится на 30-60%. Это влечет за собой необходимость в новых квадратных метрах. Популярными будут небольшие smart-квартиры в центре городов. Они идеально подойдут студентам и молодым специалистам, для которых локация всегда была и будет главным фактором при выборе арендной недвижимости.

Предпочтения инвесторов также стремятся к категории smart. Ведь небольшие объекты дают более высокий доход на квадратный метр в сравнении с объектами покрупнее, что обеспечивает собственникам и инвесторам быстрый оборот капитала.

Если в европейских столицах малометражные квартиры – это одна из традиционно популярных категорий в силу как высокой стоимости квадратного метра, так и высокой стоимости коммунальных услуг, то в Украине это направление лишь зарождается. Поэтому в нашей стране указанная категория жилья в первую очередь представлена на первичном рынке. Многие застройщики предлагают эргономичные пространства площадью 20 кв. м.

Стоит понимать, что маленькая однокомнатная «хрущевка» вряд ли подойдет под определение smart-квартиры. Мы говорим о небольшом, но современном жилье в новых жилых комплексах.

Групповые покупки

Групповые инвестиции широко практикуются за рубежом, и будут все чаще применяться в Украине. Речь в данном случае идет о покупке объекта с долевым владением. Это модель crowdfunding в недвижимости, рассчитанная на тех людей, которые могут себе позволить 5-10 кв. м.

Группы покупателей, исходя из доступных каждому сумм, обычно формируют профильные компании. Собранная сумма инвестиций участников внутри каждой группы позволяет приобрести один или несколько объектов недвижимости. Таким образом каждый из участников становится собственником определенной доли объекта.

Приобретенный актив может быть сдан в аренду или продан с целью новой инвестиции. А каждый из участников сделки получает свою долю арендного дохода или же свою часть при продаже недвижимости. В обычной практике объекты, находящиеся в групповом владении, передаются управляющей компании, которая занимается передачей в аренду, контролем платежей, рекламой вакантных объектов.

Украинцам, не привыкшим к подобным инструментам, на совместную покупку решиться довольно сложно. Тем не менее, учитывая тот факт, что доходы населения не растут столь быстро, как хотелось бы, экономика борется с проблемами и вызовами, а банковская система не готова предлагать интересные программы ипотечного кредитования, то к практике совместных покупок украинцы все-таки придут.

Перспективные направления

В целом объем инвестиций в недвижимость в 2017 году будет расти. Наиболее высоким потенциалом с точки зрения арендного дохода был и останется Таиланд. Около 30 млн туристов в год, ставка властей на туристический потенциал страны, масштабные фестивали и праздники на протяжении всего года, а также рост цен на квадратный метр жилья на уровне 5-8% в год и доход от аренды недвижимости до 15% в год – это самые выгодные на сегодня условия, позволяющие зарабатывать на аренде, которых нет ни в одной другой стране.

Также в 2016 году показала ощутимый рывок рынка недвижимости Испания. Крупнейший промышленный и торговый центр страны, а также один из важнейших туристических пунктов в европейских маршрутах – Барселона – всегда тренде. А в 2017 году город покажет положительную динамику цен. Там часто проводятся глобальные мероприятия – Олимпийские Игры, Всемирный культурный форум, чемпионат мира по водным видам спорта.

В 2016 году Барселона стала одним из 15 рынков недвижимости Европы с лучшими инвестиционными перспективами. Правда, пока цены на недвижимость в Барселоне, как и в целом по Испании, невысоки, что объясняется последствиями пережитого Европой экономического кризиса. За период с 2007 года жилье Барселоны упало в цене на 40%.

В 2016-м стоимость квадратного метра в Лондоне составляла 12,7 тыс. евро, в Париже и Мюнхене – 7-8 тыс. евро, в Барселоне – 3,5 тыс. евро. Сегодня же город демонстрирует ускоренные темпы роста в сравнении с общенациональным уровнем. В 2016 году цена «квадрата» в Барселоне возросла на 13% от минимальной отметки на фоне небольшого роста в 1-2% на территории государства. При этом стоимость жилья в Барселоне по сравнению с другими мегаполисами мира остается одной из самых бюджетных. Если в 2016-м стоимость квадратного метра в Лондоне составляла 12,7 тыс. евро, а в Париже и Мюнхене 7-8 тыс. евро, то в Барселоне медиана стоимости квадрата находится на уровне 3,5 тыс. евро.

Украинцы, в отличие от граждан других государств, в большинстве своем с опаской относятся к инвестициям в турецкую и таиландскую недвижимость. В то же время наблюдаются преувеличенные ожидания от Грузии, которая никогда не была инвестиционно привлекательным регионом с точки зрения вложений в квадратные метры.

Потенциал Грузии не слишком высок. Страна привлекает в первую очередь условиями ведения бизнеса, и ряд компаний могут использовать ее как налоговую гавань, но спрос на курортную недвижимость от этого не растет.

При инвестировании в курортную недвижимость стоит оценивать число солнечных дней в году, температурные максимум и минимум, особенно в зимнее время – то есть длительность «сезона», температуру морской воды, туристический поток и примерное число существующих и строящихся квадратных метров для оценки заполняемости. Соответственно, покупка апартаментов в Грузии с целью дальнейшей передачи в аренду будет низкорентабельной.

Источник: Forbes.net.ua.