World form Investments 2024 World form Investments 2024 World form Investments 2024 World form Investments 2024

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Icon
Photo

Инвестиционный проект

Коммерческая недвижимость

Рассмотрим алгоритм реализации инвестиционного строительного проекта (коммерческая недвижимость) в реалиях турецкого рынка на примере реального объекта:

pictureИсходные данные.

Продаётся действующий апарт-отель.

Месторасположение: Турция, Алания, район Махмутлар, центральная улица района, напротив городской администрации

Этажность: 5 этажей по 375 м2; 1-й этаж: рисепшин, магазины, 2-5-й этажи: 24 аппартамента, по 6 на этаж (1+1 и 2+1), есть лифт, бассейн, бар у бассейна, подвальное помещение, терраса со 100% видом на море (используется как ресторан). Расстояние до моря = 300 метров. Участок под зданием: 10,4 соток. Общая площадь объекта: 1 375 кв. м. Состояние постройки: нормальное, нужен ремонт.

Стоимость объекта: 850 тыс. евро

Анализ рынка: стоимость коммерческой недвижимости на центральной улице Махмутлара составляет от 1,5 тысяч евро/кв. м (для 1-х этажей – от 2 тыс.); жилой – от 0,7-1 тысяч евро/кв. м.

Варианты реализации инвестиционного проекта посредством инвестиции в строительство:

1. Снос здания и постройка коммерческой недвижимости

2. Реконструкция здания и продажа квартир

3. Снос здания, постройка жилого дома и продажа квартир

Приоритет: вариант №1

Особенности коммерческой недвижимости:

  • потенциальная доходность на уровне 70-100 %
  • ПАРАДОКС: инвестиции в строительство ниже, чем для жилой, а продажная цена – выше!

Дополнительное инвестирование:

350 тыс. евро (снос + стройка; зависит от планировки и выбора материалов) + дополнительные затраты на проект

Дополнительные затраты на проект.

Затраты при покупке:

  • 3% - комиссия агенства
  • 4% - оформление ТАПУ (от заявленной стоимости, можно занизить) - 300 евро за кадастровые сборы + страховка от землетрясений (DASK)
  • 0,5–1% - перевод денег в Турцию
  • 1% - затраты на нотариуса (не обязательны; от заявленной стоимости, можно занизить)
  • по желанию: нотариальное оформление договора с застройщиком (до 1%, но юридическая сила та же, что и без нотариуса), юристы, независимая оценка (200 евро), регистрация компании в Турции
  • 0,4% / год – налог на коммерческую недвижимость
  • Разрешение на строительство, оценка экологического воздействия, перевод в нежилой фонд, ввод в эксплуатацию, новые ТАПУ – 40-50 тысяч евро.

ИТОГО: дополнительные затраты составят от 80 (расходы от заниженной стоимости) до 130 тыс. евро.
Общие затраты на проект: 1,28 - 1,33 млн. евро.

pictureРеализация варианта 1

Площадь объекта: 3 этажа(1500 м2)+подвал(400 м2)+терраса(500 м2)

Подвал : 100 м2 по документам + 300 без документов*

1-3 этаж : 2 вертикальных магазина по 750 м2 (это оптимальный вариант, т.к. каждый магазин имеет собственный вход и плюс 2 этажа)

Терраса : 100 м2 по документам + 400 м2 открытой террасы с шикарным видом на море.

* - Есть законодательные ограничение в м2 для коммерческой недвижимости, поэтому подвал и терраса идут по документам как официальная площадь (по 100 м2) + пригодная для пользования, а площадь 1-го этажа не превышает 25% от площади участка (260 м2).

Целевые покупатели:

Подвал   : турецкая баня, бар

1-3 этаж : мебельные салоны, банки, супермаркеты

Терраса : ресторан, кофейня

Прибыль

Продажа объекта : 2.900.000 евро:

Подвал   : 100 м2 х 2000 евро = 200.000 евро (де-факто за 400 м2)

1-й этаж : 500 м2 x 1800 евро = 900.000 евро

2-3 этаж : 1000 м2 х 1500 евро = 1.500.000 евро

Терраса : 100 м2 х 3000 евро = 300.000 евро (де-факто за 500 м2)

Затраты при продаже:

  • 10% агенства недвижимости
  • 2% фронт-офис (з/п менеджера, брошюры, наши услуги)
  • налоги, 20% от зафиксированного дохода (по минимуму, 10 т. евро)
  • Чистый доход от продажи 2.542.000 евро

Прибыль от продажи = 1.212.000 евро
Доходность проекта = 91,1 %

АЛЬТЕРНАТИВА продаже – Аренда:
200 – 250 тыс. евро / год (с учётом налогов 15-35% от заявленной стоимости)

Порядок действий (схема процесса):
1. Регистрация фирмы, оформление сделки (+ТАПУ), подписание договора с застройщиком – 1 месяц
2. Разработка проекта в 3D застройщиком – 1месяц
3. Получение разрешения на строительство и новых ТАПУ + старт продаж – 1 месяц
4. Снос здания – 1 месяц
5. Постройка коммерческой недвижимости с отделкой – 4 месяца
6. Продажа площадей – до 4 месяцев
ИТОГО: 10-12 месяцев.

Возможные задержки (этапы 4-5):

  • климатические условия
  • курортный сезон (во время него можно только осуществлять чистовую внутреннюю отделку)
  • форс-мажор

pictureВариант №2. Реконструкция

Можно реставрировать помещение и распродать неторговые площади на 1-м этаже и поквартирно 2-5-й этажи.
Стоимость ремонтных работ составит 150 тысяч евро.
Дополнительные затраты – около 100 тысяч евро.
Итого: общие инвестиции = 1,1 млн. евро; выручка = 1,5 млн. Прибыль = 400 т. Евро.

Доходность = 36,3%.

Срок реализации проекта – 8-12 мес.
Аренда как альтернатива: 100 – 120 т. евро / год. Окупаемость – 9-11 лет (с учётом налогов 15-35%)

Вариант №3. Постройка многоквартирного дома

Можно снести отель, произвести инвестиции в строительство многоквартирного жилого дом (1500 м2) и распродать поквартирно.
Стоимость стройки и сноса составит 500 тыс. евро. + доп. затраты (около 100 т.)
Итого: общие инвестиции = 1,45 млн. евро; выручка = 2 млн. евро. Прибыль = 550 т.

Доходность 38%.

Срок реализации проекта – 12-16 мес.
Аренда как альтернатива: 150 т. евро / год. Окупаемость – 10 лет (с учётом налогов 15-35%)

picture
На графике - сравнительный анализ по 3-м вариантам: инвестиции и прибыль в тыс. евро.

С учётом незначительных различий в сроках реализации проектов при вариантах 1-3, наиболее интересен вариант №1 (коммерческая недвижимость).

Отметим при этом, что более высокая рентабельность реализации объекта коммерческой недвижимости(вариант 1 в данном примере) не является общим правилом рынка. В каждом отдельно рассмотренном проекте более выгодной может оказаться реконструкция либо постройка многоквартирного дома. Однако, именно в данном примере, учитывая максимально выгодное для ведения бизнеса географическое расположение и разрешение на постройку лишь здания малой этажности, вариант с коммерческой недвижимостью (офисные площади) является оптимальным.

Icon
Март 2024 82,900 - 1,250,000 €
Ищете недвижимость для инвестиций?

Рассмотрите ликвидную, курортную и растущую в цене недвижимость у моря в солнечной Алании, Турция!
Зарабатывайте 15-40% на перепродаже или до 12% годовых на аренде.
Алания — выбор №1 от Hayat Estate для успешных инвестиций.

Скачайте каталог Топ-15 новостроек Алании

    Нажимая на кнопку, Вы соглашаетеесь с обработкой ваших персональных данных согласно Политики конфиденциальности компании

    Март 2024 82,900 - 1,250,000 €