Инвестиционная привлекательность

С покупкой недвижимости для себя, для жизни и собственного отдыха всё более или менее понятно. Человек выбирает то, что ему больше нравится, и где ему комфортней будет проводить время. Обычно это квартира в уже построенном доме рядышком с морским побережьем.

При покупке же недвижимости в качестве актива, первостепенную важность имеет инвестиционная привлекательность, поэтому необходимо более детально углубиться в анализ рынка и исследовать анализ рынка, потенциал роста цены, арендные ставки по аналогичным объектам. Инвесторы чаще приобретают недвижимость в строящихся домах и комплексах, если только они не ставят перед собой цель начать получать доход от аренды сразу после покупки объекта. При покупке на начальной стадии строительства цена на квадратные метры значительно отличается от цены в сданном в эксплуатацию доме. В течение процесса строительства цена может вырасти на 20-50%. А в случае, если инвестор покупает сразу несколько апартаментов, застройщик предоставляет ещё и существенную дополнительную скидку.

• Приведём пример расчёта доходности:

Возьмём для  примера квартиру стоимостью 50 тысяч  евро, которая покупается После окончания срока строительства инвестор продаёт апартаменты и фиксирует прибыль. За это время повышается и инвестиционная привлекательность: квартира растет в цене на 30-50% и её стоимость составит 65-75 тыс. евро.на этапе  начала строительства (сразу после  получения разрешенияна строительство) следующим образом:

- на 50% стоимости квартиры (25 т. евро) инвестор берёт кредит в турецком банке под 9% годовых сроком на 10 лет. Итого, выплаты за первый год составят 3,8 т. евро (2,2 тыс. на тело кредита и 1,6 тыс. на %).
- 50% стоимости и дополнительные затраты (ок. 6%, итого: 25 + 3 = 28 т. евро) инвестор оплачивает за свой счёт.

Подведём итоги. Затраты инвестора составили 31,8 тыс. евро:
-   28 тыс. сразу;
-   3,8 тыс. – платежи по кредиту в течение года.
Оставшаяся  задолженность = 23,4 тыс. евро (25 т. – 1,6 т. от тела кредита).

Инвестиционная привекательность в виде чистого  дохода составит:
65(75) – 31,8 – 23,4 – 2,8(затраты при продаже) = 7 (17) тыс. евро
Рентабельность составит от 22 % до 53,4%.

Данный  пример является ориентировочным  с использованием среднестатистических  показателей.
В  таблице ниже приведена сравнительная  характеристика для рассмотренного  примера для сделок, осуществляемых  с использованием собственных и заёмных средств.

Этот пример расчитан с использованием среднерыночных индикаторов. В зависимости от стратегии инвестора и рыночной ситуации, более целесообразным может быть сдать апартаменты в аренду либо продать их позднее, чем через 1 год.

• Аренда  недвижимости

Альтернативный  продаже вариант: сдача квартиры в аренду, доход от которой зачастую полностью перекрывает выплаты по кредиту.

Инвестиционная привлекательность от аренды составляет порядка 7-14% в год на вложенные средства для жилой недвижимости. Это один из лучших показателей среди европейских стран и он указывает на то, что покупатель квартиры может вернуть её стоимость за 7-14 лет, сдавая квартиру в аренду.

Одно из  преимуществ покупки квартир  в уже построенных домах –  это возможность сразу после  покупки сдавать недвижимость  в аренду и использовать в  личных целях (для отдыха).

Стоимость  услуг компаний, специализирующихся  на сдаче недвижимости в аренду, колеблется на уровне 10 – 20 % от  чистой прибыли (для посуточной / помесячной аренды).

При подписании  же договора аренды на длительный  срок комиссия обычно оплачивается единоразово. Оплатой налогов на прибыль от сдачи апартаментов в аренду также занимается кампания (налог составляет от 15 до 35 % в зависимости от площади квартиры, но на практике далеко не все платят его в полном объёме)

Также пользуется спросом сервис гарантированной аренды, когда собственник квартиры и кампания договариваются о фиксированной цене, которую кампания платит за право сдавать квартиру, а всё что зарабатывается свыше гарантированной суммы является прибылью кампании.